风向已变，楼市真理未变！

来源：柯谈地产观发布时间：2018-11-28 10:16:34

无可争辩，楼市风向变了，疯狂加杠杆、破限购、走后门，排队抢房的时代一去不复返，很多在上行期耍的把戏已经不再适用。等楼市回归平淡和理性之后，你会发现，楼市的真理从未改变，海啸退潮之后，你才能意识到只有踩着坚硬的磐石，自己才能安全着落，不至于陷入无尽的泥潭。

目前就全国来看，一线房价持续阴跌，过去涨的*凶的强二线如杭州、厦门、成都等加速下跌，弱二线陆续到顶，三四线在做*后挣扎。

上周，后台一位朋友给我发来贺电，说他听从我的建议房子终于如愿买到了。他是首套刚需，购买的是上海浦东95年房龄的老公房金杨二街坊62平两室一厅。这套房子7月份挂牌价为355万，两个月内基本没人看房，房东只好主动降价至330万。11月这位朋友去谈，我建议他要心狠手辣，放下自尊，从300万开始谈起，11月8日房子成交，总价312.8万，而且家具家电全送。4个月降了42万，降幅12％。2017年初，该小区的*均价为6.3万，两年时间里，单价从6.3万暴跌至5万，降幅20％。该小区位于浦东内中环间，地段一般。

2017-2018两年内，上海房价的下跌基本上是按照环线梯度变化的，内环内降幅10％，内外环间15-20％，外环外20％＋。稀缺地段的品质豪宅和*梯队学qu房降幅较少或者比较坚挺。

这就是目前上海楼市的现状，作为一名房产投资15年的老手，我可以负责任的说，去年和今年是上海房地产行业*为艰难、*为惨烈的一年，程度远远超过2008年，而更可悲的是，根本看不到任何转机。

我一直强调，看一座城市的楼市行情，一定要看二手住宅成交量走势。北京10月份二手住宅成交8879套，而9月份是15283套，断崖下降42%。上海10月份二手住宅成交11980套，而9月份成交14010套，下跌14％，深圳环比下降24%，杭州环比下降12%，成都环比下降10%。

2017年从北京上海开始的这轮房价下跌，直到2018年中，才传导至强二线，不过，二线的下跌比一线更快、更深、更惨烈。

在这个彷徨、纠结、迷茫的时刻，我想大家*应该做的是，放下浮躁的心态，平复功利的情绪，当你完整经历一整个房地产周期之后，迫切需要的是审慎的回顾和客观的总结，否则，你的命运注定只能是被人操纵的入坑者和接盘侠。

所以，今天我想说点楼市中恒久不变的真理：

防洪堤坝

今年，相比于2008年、2012年和2015年，相同点是经济下行压力都很大，急需能够迅速拉动经济增长的引擎，不同点是，前三次都是依靠房地产，而这次不是，这次我们指望的是大基建和高铁。

723会议提出今年下半年将加快1.35万亿专项债发行推动基础设施建设。从今年下半年到2019年，全国27个高铁项目将开工建设，计划投资额超过1万亿，未来五年内，高铁的总投资额将达到4万亿，实现八纵八横骨干网络。

11月9日，上层会议公布了一系列针对民营企业、小微企业的金融利好，主要商业银行发放小微企业贷款的平均利率要下降1个百分点。为缓解资金面的紧张局面，今年3月、6月、9月、10月央行已经4次降准。

10月31日，上层会议历史性的没有提及“去杠杆”。11月10日央行的《2018年第3季度中国货币政策执行报告》中也删除了“去杠杆”，流动性也从“合理稳定”转向“合理充裕”。

很明显，去杠杆时代已经结束，货币宽松已经来袭。只不过，这次的玩法是针对大基建、高铁、中小企业和民营企业实现定向降准＋定向降息，而在房地产板块外却筑起了一道高高的防洪堤坝，哪怕它外面洪水滔天，坝内仍是风平浪静。

这就是2018年房地产的现状，失去了后台和补给，3年一遇红光满面的例假注定不会来临。

守住底线

我在被封之前的文章中曾经专题分析过，根据央行的报告，2017年我国个人住房贷款平均抵借比59.3%，平均*比例34%以上。所以，我国楼市的风险警戒线是房价暴跌40％，一二线城市可控*跌幅为30％。三四五线城市*可控跌幅为40％。

所以说，当一座城市的房价大面积的开始触及*可控跌幅时，地方政府必然出手救市，否则将会引发断供潮和银行金融风险。

当然，这个*可控跌幅也可以作为你的抄底标准，虽然你一定看不到这么壮观的景象，比如，近期杭州已经开始下调首套二套的房贷利率上浮比例，以此来应对惨烈的局面。

所以，指望benpan不现实，知道楼市的底线在哪里，才能有助于判断未来房价走势从而成功抄底。

不作不死

楼市下行周期内，*危险的思想就是活在过去、追逐暴利，*危险的动作就是利用民间借贷、经营贷、消费贷、信用贷等高杠杆去投资买房。 really no zuo no dai 。

目前，大水不仅没有漫灌，连滴灌都轮不到，将来*的利好，也无非就是针对刚需定向放松，*的红利，也许就是止跌企稳。试问，失去了暴涨的预期，如何拯救你高到云霄的杠杆？

持币观望

国人的恶习之一，就是现金会烫手。当然这和多年来投资渠道的单一，股市的不争气，基金和币圈的不透明都有关系。*重要的还是货币贬值和房价暴涨，让我们急不可待的把所有的现金必须置换成不动产。

但就目前形势来看，活下去*的策略就是持有现金。开发商为了活命，打折促销，挥泪甩卖。而作为个体的我们，更应该提高警惕，捂紧荷包，察言观色，静待时机。

切记一点：新手死于追高，老手死于抄底。抄底需要的是信号，而绝不是信念！

ren重道远

目前，我国租赁人口共计1.68亿人，预计到了2030年，租赁人口将达到3亿人，基本全部分布在一二线城市。我在过去的文章中曾经从人均居住面积、城镇化和独居户三个层面测算过，到2030年，我国大城市住房缺口超过2亿套。

中国的房地产轰轰烈烈的发展了20年，房价浩浩荡荡的疯涨了20年。但其实，我们只是刚刚走过了一半，房地产行业也只是一个油腻的中年大叔，虽然一身的臭毛病和江湖气，但是上有老下有小，决不能自暴自弃，革命尚未成功，大叔仍需努力。

未来10年是房地产的白银时代，*理想的结果就是房价涨幅覆盖通货膨胀。这道终极考验，不需要百姓来做，我们只是旁观者。至于成绩是满分还是不及格，静观其变。

假如你听到踩油门的轰鸣声，千万别傻傻的高唱赞歌，记得赶紧上车！

成熟市场

一个城市房地产市场是否成熟，是否有潜力，是否值得投资，通过以下两个指标就可以看出来，千万别愚昧的跟风，傻傻的入坑。

*个指标就是二手房成交量是否超过一手房。北上广深的二手房成交量占比总成交量已经达到80％。当一个城市的二手房成交量超过一手房之后，才能说明房产相对于人口来说，具有稀缺性，一手房的供应满足不了需求。而且，二手房市场的成熟对于房产保值增值，实现流动性具有决定性的意义。

第二个指标就是租房需求是否旺盛。租房需求比二手房更能反应一个城市的价值和一个板块的聚集效应。大量的租房需求是房价坚挺和持续上涨的*坚实的支撑。因为，租房需求*终都会变成刚需，租客注定都是楼市坚定的接盘者。

如果一个城市二手房市场疲软，连租客都寥寥无几，你一定要远离，因为没有接盘侠市场，只能说明你就是*后的接盘侠。

远离蝗虫

炒房客就是嗜血的蝗虫，他们的套路其实非常简单：选择洼地、高评高贷、多套并发、以凤变冰、炒作概念、等待利好，见好就收，抛盘收割。

当一个没有基本面的城市，房价在短期内暴涨时，千万要警觉，一定是有人在兴风作浪。暴涨的结果一定是暴跌。比如丹东、鄂尔多斯、燕郊。北京、上海、杭州在暴涨之后都会回调，别说一个不知名的小城。

蝗风过后，一片狼藉，切记要远离炒房客聚集的板块。

目标明确

老破小和远大新是永恒的话题。自住的话，我不必多说，大家根据需求各自对号入座。纯投资的话，老破小的优势在于租金回报率高和拆迁收益大，远大新的优势在于可能存在的补涨潜力。相比较而言，投资老破小难度更低，收益更有保证，而远大新需要等待政策利好的规划和落地，具有不确定性。请大家根据自己的风险承受能力正确抉择。

说的直白一点就是，只有一线城市核心地段的老破小值得投资，二线及以下，投资首选成熟地段或者近郊重点发展新区的新房和次新房。

商住陷阱

不管几线城市，40年、50年产权的商住公寓都不要碰，没有房票，钱多到没处投资也不要碰。四个一线城市和重点二线已经全部出台政策限制商住公寓的用途和交易转让。住宅和商住在居住舒适性、交易成本和拆迁补偿上都差距巨大。国家有义务保护住宅的私有产权属性，可没有义务保护经营用途的商住公寓。70年产权的住宅已经规定到期自动续约，而商住土地到期后，再次缴纳土地出让金是板上钉钉。

坍塌的城市

三四线城市的这轮房地产盛宴是典型的人工泡沫，只负责吹，不负责管。*的结果就是泡沫逐渐收缩风干，而不是骤然破裂。

如果你在非环京环沪环深的三四线城市有多套房产，务必在当地棚改结束前抛掉，只留一套自住即可。假如现在房价已经翻倍，那么要毫不犹豫的卖掉，别被贪婪冲昏了头脑，房价不可能再涨，等下跌来临之际，你抛都抛不掉。

将你的资产转移到一二线城市、省会城市才是明智之举。没有房票创造房票，现在二线城市抢人大战如火如荼，千万别浪费这个千载难逢的机遇。

刚刚结束的十九届Z央*轮巡视整改情况公布，济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、南京等都被点名批评“引领带动作用不够”、“龙头作用不够”、“省会作用不够”、“中心城市作用不够”。

举全省之力，打造一个有竞争力和存在感的省会城市，在全国范围内参与产业和政策资源的争夺，是我国所有省份经济发展的必经之路。一个省内注定只能有1-2个大城市，这种抽血和虹吸效应，必定让其它三四线城市逐渐萎缩、坍塌。

一线城市门槛太高，*不现实。现在的二线就是2000年前后的北京上海，极度渴望人才、资金和产业，再过10多年，二线城市也同样会关闭大门。等到二线全面崛起之后，我国的城市化也就结束了。到时，大城市和小城市的马太效应将不可调和，无法逆转。

收割韭菜

根据贝壳研究院的数据统计，现在北京房产降价出售的业主中，48％是换房降价，35％是资金紧张降价，10％是预期下降而止损，7％是因政策调整而降价。

楼市下行中，对所有计划买房的人来说，此时*适合做两件事：一是赶快攒够*款，二是赶快把要置换的房子卖掉，千万别担心楼市突然上涨会踏空，上面不发话，谁也不敢涨！

如果你非要买房，那么，我可以给你四个参考选项：一、已经先买好房子的置换客急于出售的房子。二、炒房客资金链断裂的急抛盘。三、限价倒挂幅度20％以上的品质新盘，包括8折以下的促销楼盘。四、优质*的学qu房。

如果你买房心切，当价格跌到你心理价位时，别忘了再次补刀，你此时肯接他盘，已经是仁至义尽了。

总之一个原则，现在入手的房产，一定要预留好未来下跌的空间，否则，你不是在抄底，而是在给别人解套！

静待时机

近日，杭州媒体报道杭州房贷利率全面松动。大多数银行针对首套房的房贷利率由上浮15％下调至上浮10％，二套房也适用。

这其实完全可以理解，杭州今年上半年还在疯狂抢房、房价暴涨，下半年就掉头向下暴跌，10月份二手房价相比与这轮房价*点的6月份，已经下跌15％，而这一切仅仅是在4个月之内完成的。北京上海房价下跌15％用了2年，而杭州只用了4个月。

所以，在央行4次降准之后，银行钱富裕了，对房价下跌厉害的城市托市、维稳，情有可原。

未来，楼市调控政策因城施政将是主流，而不会全国一刀切。针对房价短期下跌严重的城市，救市政策一定会跟进。

我的建议是请大家密切关注所在城市的政策动向，尤其是2019年初的两会：

一二线城市，如果大部分银行针对首套的房贷利率下调恢复至基准利率及以下，而且*降低，那么房价即将到底，刚需准备进场。

如果二套房利率降至基准利率，*降低，或者交易税费减免，那么房价即将触底反弹，投资客准备入场。

如果变相放开限购、取消限售、废除限价，那请大家放下手中所有的事情，筹集资金，创造房票，倾囊而出，全力抄底。

大家务必记住一点：满足刚需，可以让房价止跌，满足投资，房价才会开启上涨。当房价上涨逐渐被社会接受，开始形成普遍的预期后，恐慌需求就会跟风疯狂入场，房价就会开始暴涨。

2019年，注定是楼市分化的一年，少数下跌惨烈的城市可能会迎来刚需的回归和房价的止跌，而大多数刚刚触顶的中小城市将会开启房价下行之路。

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