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新政!今后这类房子风险极大!江阴买房人小心!

来源:吉屋网   发布时间:2020-06-16

  最近关于“民法典”的讨论热度还是很高,我在其中发现了一个将来会对我们的房屋有重大影响的规定,想提醒下大家。

  民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。

  在其中,有关居住权的定义与解释,让不少人的置业观都发生了变化。

  《民法典》:居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

  

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  通常来说,我国的房屋所有权、土地使用权合二为一。人们购买房屋后,对房屋本身享有所有权,对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权,住宅70年产权到期可自动续期。

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  首先,我们来看看“居住权”,意味着什么呢?

  简单来说,居住权可以变相理解为,一种不可继承、买卖的房屋“所有权”,之所以带引号,是因为真正的所有权并不在于具有居住权的人。

  但是由于房屋的特殊属性,实际居住者在某种意义上,所拥有的房屋支配权,与房屋真正的所有权是几乎对等。

  这个权利简直太牛逼了!

  比如说,有许多房产纠纷案件,就是实际居住人并不具备房产所有权导致的,相信类似的例子大家见过很多。

  而根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

  

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  这也就是说,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。

  而新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

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  而设立居住权,需要两个条件:

  双方书面约定,一般包括居住的条件、要求和期限。

  需要到房管局登记。没有登记,则不产生居住权。

  会不会以后会出现,我买的房子被别人先住进去了,所以我的房子就不再是我的房子的情况发生呢?

  别急,先看明白官方的定义。据介绍,居住权的期限,可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。

  

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  也就是说,不是长期居住就能获得“居住权”。

  比如前不久非常热门的深圳女买房事件,因为自己过了28年才想起来自己有套房子,而房子本身已经有住户在里面住了十多年,从而让房子的归属显得有些莫名其妙。

  当然,结果是住户灰溜溜搬走了把房子还给了深圳女富婆。

  根据居住权的定义,即便住的再久,只要业主只要没有主动设立“居住权”,那么居住权益就不成立。

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  所以,居住权到底会影响哪些方面呢?

  举个例子,许多家庭的房产纠纷,都是因为口头承诺不具备法律效力导致的。

  比如说父辈承诺将房子借给亲戚住,结果过世后,子辈并不认可这种承诺的情况,可以说是非常多见的。

  可见,居住权的应用场景是可以非常广泛的,包括婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚房产归属等问题,都可以的得到有效的解决。

  再比如,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。

  再有,公租房未来也可能会通过“居住权”加以确认,确保居住人利益。

  还有就是“以房养老”的问题,最近几年,许多不法机构利用“以房养老”的名义,骗取老人的房产,最终赔了房子又失去了住所。

  但如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

  居住权虽然不能阻止房东出售、抵押房屋,但设置了居住权的房屋等于流通价值为0,没有人会接受抵押和出售。

  所以你买这类房子不就白花钱了,买了又不能自己住,又不能把人赶出去,也没法转手卖出去,找不到接盘侠,可不就是浪费钱,没任何价值。简直欲哭无泪啊。

  显然,居住权的存在,能够保障部分弱势群体的权益,但也必然对房地产市场带来相当影响。但不可否认的是,居住权也会让房产交易变得更加复杂。

  过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。

  但总的来说,居住权不具有普适性,市场上设置居住权的房产应该仅是个别情况,只会占市场的很小比例,很大一部分绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域。

  因此,居住权虽然会对二手房的流通产生一定影响,但对整个市场来说影响甚微。到时候二手房交易,让第三方机构做好产调或者到房管局办事大厅或指定官方网站进行查询就可以了。



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