资产估值之土地价值评估方法

来源：吉屋网发布时间：2021-03-18 14:04:34

1. 市场比较法

市场比较法将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格。

2. 收益还原法

将待估土地未来正常年收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格。即，将未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现值时。

3.假设开发法

在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:地价=房产总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润

4. 成本逼近法

以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。

基本公式:地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。

5. 基准地价修正法

通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区城中某宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

各类土地价值评估方法比较

1. 理论基础

· 市场比较法：依实例地价格，比较求评估地价格。实用。

· 收益还原法：未来纯收益还原现值即为价格，有理论基础。

· 假设开发法：地价=房地价-建筑成本-利润利息，建筑价=房地价-地价，有理论基础。

· 成本逼近法：建筑价=重置成本-折旧，新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。

· 基准地价修正法：宗地价=基准价x (1±∑区域及个别因素修正系数)x批租年期系数x时间修正系数。

2. 适用范围

· 市场比较法：适宜有交易实例地区的土地。

· 收益还原法：适宜有收益的土地。

· 假设开发法：有交易地区，且地产有再开发价值。

· 成本逼近法：建筑物或新开发地。

· 基准地价修正法：已有基准地价和宗地价格修正系数表。

3. 使用限制

· 市场比较法：无类似交易案例或无市场交易时，则难以评估，必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正，且必须查证比较案例资料的准确性。

· 收益还原法：对无收益不动产评估困难，收益数据必须合理、准确，还原利率必须适当。

· 假设开发法：对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难，房价预测难以准确，开发费用难以准确。

· 成本逼近法：不适于已建成地或已开发地。

· 基准地价修正法：不适宜于无基准地价区域。